规划为笔，文脉为墨，看江苏徐州“彭城七里”焕发新生机

初秋清晨，薄雾尚未散尽，修葺一新的江苏徐州文庙街区青砖青瓦、古色古香，21岁的汉服爱好者小雅身着古装，踏着青石板路款款而行，沉浸在两汉文化的古韵风采中，仿佛穿越历史而来。她脚下的“彭城七里”历史文化轴，北起黄河故道的黄楼，南至云龙山麓的溢洪道，7华里的长度，串联着黄楼、文庙、戏马台等235处文物资源，更承载着徐州千年的文脉记忆。

近年来，徐州市自然资源和规划局以详细规划修编为抓手，在这条轴线的更新中，书写了规划谋篇、落地实施、存量盘活、政策供给的“四维答卷”，让古老彭城在古今交融中焕发新生。

规划谋篇

以文脉为骨，绘就千年长卷

“轴线7华里、面积7平方公里、划分为7个更新单元——这‘三重七’不是巧合，是我们给文脉留的‘密码’。”徐州市局派驻“彭城七里”规划师袁艳勇指着巨幅规划图解释。2019年底，面对老城区保护与更新的矛盾，徐州市及时启动《徐州城市历史文脉保护开发规划》；2022年底跟进编制《历史文脉城市更新设计方案》，为“彭城七里”量身定制“焕新”蓝图。

彭城七里文庙街区郑阳摄

规划编制过程如同“描摹历史长卷”。团队系统梳理97项、235处文物资源，将楚汉雄浑、两汉厚重的文化基因植入空间布局。在激烈的研讨会上，资深规划师李玲坚持：“户部山的一砖一瓦都要带着历史体温，游客踏入时，要能‘呼吸’到彭城气息。”最终确立的“一轴一环两廊”空间格局，将彭城之源、土城汉风、户部繁华等七大更新单元串联，如七颗宝石镶嵌在七里长轴上。

“规划不是冰冷的线条，是活的文脉框架。”袁艳勇说。黄楼周边保留15米宽的景观廊道，确保黄河故道风光与建筑天际线和谐共生；文庙街区严格控制建筑高度不超过12米，让飞檐斗拱始终成为视觉焦点。这种“以文塑形”的规划思路，让千年文脉有了可触摸的“骨骼”与“肌理”。

规划落地

用绣花功夫，织密民生网络

云东文化街区的青石板路上，66岁的张大爷坐在改造后的门脸前品茶。“以前房子漏雨没法住，现在政府像绣花一样修，老魂儿在，还添了咖啡馆！”他的话道出了“留改拆”理念的实践成效——保留街巷肌理，更新功能内涵。

规划落地的“绣花功夫”体现在细节里。文庙街区施工现场，项目经理邵总拿着“说明书”核对飞檐斗拱：“资规部门不仅给蓝图，连青砖色泽、瓦当纹样都有标准，每一凿子都不能走样。”这份由徐州市局制定的管控要求，将宏观规划细化为可操作的“施工图”，小到窗棂雕花样式，大到景观植物品种，都有明确规范。

为确保“绣花”精准，市里成立彭城历史文脉更新工作指挥部，资规、住建、文广旅等部门协同作战。在户部山更新中，社区规划师带着笔记本扎进街巷：“张大爷家屋顶漏雨、李婶买菜远、巷口老槐树要保留……”这些“原声”通过“未诉先办”机制转化为具体方案：莲花社区嵌入式服务中心里，诊疗室、助餐点、城市书房一应俱全；智慧农贸市场解决了“买菜难”；老槐树周边建起休憩小广场。

“规划实施的温度，藏在民生细节里。”徐州市局局长贾泉涌说。如今，回龙窝街区的老茶馆与新书店隔街相望，彭城壹号商圈的霓虹与黄楼的古灯交相辉映，历史风貌与现代生活在此无缝衔接。

下园墩遗址公园杨阳摄

存量盘活

以创新为钥，唤醒沉睡资产

解放南路西侧，原物华市场地块曾因历史原因“烂尾”十余年，权属如乱麻。“按常规根本解不开。”徐州市局副局长陈鹏回忆。团队创新推出“产权整合、主体归集、资产划转”路径，将分散权属整合划入更新平台公司。如今，这里正崛起“城市主题场景体验项目”，预计年客流量超百万。

彭城七里南段的“汉王府”餐饮楼，曾因经营不善闲置成“街区伤疤”。市文旅集团有意盘活，但改造涉及复杂审批。徐州市局将其纳入详细规划修编，启动“彭城七里审批绿色通道”，依据《城市更新改造指导意见》，10个工作日就完成徐州饮食博物馆的规划设计方案审批。

“老菜谱、老器具加非遗传承人现场制作，让食客既能品味道，又能读历史。”项目负责人刘经理说。开业半年，这里带动南段商户营业额增长40%，成了“激活一条街”的钥匙。

在“土城汉风”片区，徐州博物馆、乾隆行宫、土山汉墓资源被整合，“泛博物馆公园”已现雏形。游客在汉墓看文物，到行宫听故事，去博物馆参与互动，古老砖石成了连接古今的“活教材”。

“我们探索出‘三个一’模式：一套土地整合机制、一条改扩建路径、一种文脉传承方式。”陈鹏介绍。通过土地等值置换、既有建筑盘活等举措，“彭城七里”已盘活低效用地1200余亩，带动投资超50亿元，实现“一个项目激活一个商圈”的乘数效应。

政策供给

以制度为基，筑牢保障体系

“政策像‘指挥棒’，让我们方向清、底气足！”石磊巷立体停车楼项目经办人点赞“一窗通办”。从项目意向到开工，资规、住建等部门全程接力，手续一次性告知，并联审批效率提升60%。

“汉王府”餐饮楼项目的“倒排时间表”更具创新性：资规部门加强前期统筹，提前介入，精准服务，按开业目标倒排审批节点，审批验收精确到天。项目开发周期比常规流程快了3个月。

这些创新源于坚实的制度基础。2021年徐州市出台了《徐州市城市更新改造指导意见》，徐州市局先后配套出台《中心城区城镇开发边界内详细规划调整管理办法》《徐州市规划用地兼容性管理暂行规定》等文件，建起城市更新“1+N”政策体系，用足用好自然资源部《支持城市更新的规划与土地政策指引》，破解了土地规划难题，服务了城市更新改造要求。

“政策既要力度，也要温度”，徐州市局云龙分局审批科杜国磊说。对符合文脉保护的项目，专人专通道保障，政府投资对保留老建筑的商户统一进行外立面改造，加大周边老旧小区改造力度，优化居民生活环境。这些政策让更新既守得住历史，又留得住烟火，让区域发展惠及更多市民。

暮色中的彭城广场，苏宁大厦的玻璃幕墙上，“彭城七里”的灯光秀正上演：黄楼古画与现代商圈在光影中交融。这条轴线的更新实践，彰显了规划的引领力量——以文脉为魂，让城市留住记忆；以民生为本，让更新惠及百姓；以创新为翼，让历史焕发活力。

徐州市局用规划谋篇的远见、落地实施的精细、存量盘活的智慧、政策供给的精准，绣出了城市更新与文脉传承的“双面锦绣”，为历史文化名城复兴提供了可借鉴的“徐州方案”。

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来源：《中国自然资源报》

作者：孙超群、尹鹏程、刘亚丽

文字编辑：孙安然、梁蕾

新媒体编辑：刘川