江苏文投集团日前召开南京总统府文化服务区项目（1912街区）策划专题研讨会，与会的专家、领导为1912街区文商旅深度融合发展谋划创新思路，会后南京一九一二集团紧锣密鼓地进入了街区全面调改升级的实施阶段。
南京1912街区，是位于南京市玄武区的民国风情体验街区，东邻总统府、西至太平北路、南至长江路、北至长江后街，占地面积4万多平方米。街区由19幢民国风格建筑，以环抱总统府景区聚集而成。1912街区自2004年开街以来，以“国际休闲消费先导区”的城市功能定位，以本市年轻人和外地游客为主要目标市场，创造出日均2万人以上的客流量。
为此，南京商业地产商会专访智库专家苏晓晴，让我们来看看苏老师对南京1912街区此轮改造升级的认识和看法。
Q1： 街区白天到夜晚人流都很大，常见游客一边看手机一边游逛，好像并不关注街区里的店铺。这种现象是商业的危机，还是消费行为的淡化？
苏晓晴：国内消费市场正在经历一场深刻变革，目前的消费现状究其原因主要有三个方面：
1、从需求端看
一方面人们对未来收入的不确定性，使得多数人的消费更趋理性、谨慎；另一方面工业化所带来的“大众消费”已经灭失，国内消费市场已经进入多元化、多层次的分众时代。
2、从供给端看
以包装、标识、品牌、形象，视觉系统、场所精神、情绪价值等“文化消费”的逐步深入，以剧场、游览、阅读、AI、VI等“消费文化”业已快速崛起，这都为各类零售场所经营带来极大的挑战。
3、从市场影响看
城市商业地产蓬勃发展，为市场提供了更多的供给方案；互联网电商带给人们更多的消费选择。我们明显可以看出，当前国内消费市场呈现出“理性升级”与“需求重构”两条主线并行的鲜明特征。
Q2：南京1912开街以来，一直得到本地青年和外地游客的关注与认可，成为南京乃至全国历史文化街区的样版。2025年的这次调改升级，街区将以“内容出新、品质提档、文化赋能”为目标。您从商业角度怎么看？
苏晓晴：就消费者而言，他们以更严苛的视角看待今天的市场竞争，特别是Z世代及之后的年轻人，他们更喜欢追新奇、追文化、追圈层、追情绪。零售地产运营商则必须要敏锐识变，以清晰的价值主张为消费者提供“情绪的溢价”，以街区场景、租户联动与消费者建立情感连接，才有机会在这轮消费浪潮中赢得市场的信任。
精准定位是1912这20多年成功经营的法宝，这种“精准”包含着“跟随”和“引领”的辩证关系，这么多年来街区实施的“年年有调改、三年一大改、五年一升级”，不断地活化整个街区。
一个好的商业项目，其本质就是一次好“内容”的创造和提供。市场希望街区运维团队一如既往不断地强化街区“内容生产力”。
我们知道，街区这轮升级不仅加大了场景方面的投入，也增加了包括文化业态、新型业态的引入，这将会给游客、顾客带来完全不同的在地感受。
民国建筑虽不说话，但每一块砖都会叙事。这种“叙事”是建筑、街景在消费者心目中的触动：中西合璧、简约典雅、东方婉转、包容蕴藏等等，消费者在游逛、驻足或居间而坐都能听到南京近代名人故事，能触摸到久远的柱梁砖缝、闻见跟随时间的历史暗香。
不同时期、不同背景、不同心情的每一位游客，在街区内都能感受到只属于Ta自己的那份雅致、精致和标致，犹如阅读小说的二次创作一样，消费者也自然成为街区独特“内容”的共创者。
Q3：1912街区多数餐馆强调“明火名厨”，这几乎是对当下预制化的一种叛逆。在效率至上的今天，为什么您也一直建议1912坚持这种“不经济”的做法？
苏晓晴：一方面，“预制菜”本是餐饮连锁化、菜肴工业化的产物，早年的麦当劳、肯德基都是以“预制”方式进入国内市场。但由于国内餐饮企业的发展跨过了国外餐饮长期奉行的诚信经营“品牌化”历史进程，有些餐饮企业还试图以连锁方式扩大经营规模；以快速出菜来满足消费体验、提高餐厅餐桌翻台；以好的经营业绩谋求“上市”，完成企业的投资套现，这些都扭曲了消费者对“预制菜”的理解。
另一方面，国内大多数购物中心为业态调改便利，降低餐饮店铺所需的燃气和油烟系统的投入，“电加热”方式也推动着“预制菜”的快速发展。
由于1912街区形态、物业属性，街区应该特别强调“明火名厨”，倒逼租户经营中更讲究食材的鲜活性、烹饪的技术性，使得到店食客能真正品尝到传统的美味佳肴，所以有人称之为“活着的烟火气”。
Q4：您陪着1912走过了许多年，从酒吧街、功能场到如今的转型探索。文化赋能和文化消费，在您看来最根本的区别是什么？这种转变的痛苦在哪里？
苏晓晴：2004圣诞夜1912的开街，由于酒吧的高度聚集，当晚一场人造漫天飞雪烘托着气氛，从此在南京一炮而红。随即1912街区成为南京时尚休闲消费的高地、俊男靓女社交、求爱的第一圣地，同时也吸引着南京最高端的商务消费，“1912”曾为“时尚南京”的代名词。20年来，酒吧业态从聚集走向分散，走向大学校区门口、走向高端居住社区。多年来，南京1912仍一直以追求“文化消费”为始终表达，追随各类新品类、新业态、新场景，力争打造出南京最前卫的休闲消费的“麦加”。
“文化消费”和“消费文化”是两个完全不同的概念，前者是以文化来赋能消费，后者则把文化作为消费的主体。
具体来说，前者是指街区的形象管理、文化赋能、场景营造、场所认同、情绪价值提供等，痛点是如何构建持之以恒的、完整统一的街区认知形象；后者是以文化产品、娱乐产品和各类服务为主要消费对象，如电玩游戏、休闲娱乐、影视剧场、展览展示、人工智能、虚拟现实等。最大的痛点是如何解决消费与盈利，以及两者的平衡关系。
采访最后，苏老师表示，1912街区在南京具有“国际休闲消费先导区”的市场禀赋，此次调改升级的目标是展现休闲生活方式、重塑文化消费场景、拥抱国际休闲产业，为消费者提供从未有过、在地化的全新体验。希望1912街区作为近代历史重要遗址总统府景区最完善的功能配套区，实现街区与景区完美统一，将观光游、印象游、浪漫游，转化为阅读近代历史、触碰民国建筑、感知最新消费，成为南京与世界文明接触、国际友好交流的深度旅游区域。
END
编辑｜孙 益
审核 | 冯宪法
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