历史渊源探秘

上海黄浦老城厢那片地，挨着外滩，城隍庙和豫园是核心，从明朝嘉靖年间潘允端建园开始，就成了上海的标志。园子最早是私家园林，占地广，里面有假山池塘，逐步修缮扩建。清代时候，区域商业慢慢起来，民国初年已经热闹非凡。

1949年后，豫园对外开放，周边街道拓宽，1980年代商城开发，仿古建筑拔地而起，福佑路人民路围着，连接外滩金融区和艺术中心，园庙市一体模式延续下来。

城隍庙广场就在豫园南边，方浜中路168号，占地12970平方米，建筑面积超3.6万平方米，地下两层地上三层，本来规划串联金陵东路嘉里中心、露香园和福佑地块。

周边客流一年超3000万，主要游客，消费以小吃纪念品为主，人均不高。项目本该融入老城厢文化，建筑仿古，低层留通道方便人走。但开发中遇市场变化，周边南京路等商圈抢客源。

豫园商圈从单一园子变大区，节日灯会热闹，带动经济。但广场项目开发早，属于外资基金最早一批投资的地产案子，位置虽好，却成了难啃的骨头。整个区域见证上海从历史中心到现代商圈的转变，古树还在，游客多，但项目停摆浪费资源。

商圈潜力大，若盘活，能成上海最大流量区之一，推动周边循环。这片地历史厚重，从元明清到今，中心地位没变，文化精髓在豫园商城里体现，老字号店铺顾客多。广场若建好，联动BFC外滩金融中心，商业走廊成型。

但实际操作中，市场波动大，竞争激烈。土地年限剩不多，改造需快。整体看，豫园片区发展超700年，从私人园到商区，文脉商脉核心。项目位置占优，与城隍庙隔街，本该引餐饮零售，但开发坎坷。商圈客流稳，但游客消费浅，新业态需适应。

易主坎坷纪实

2006年，美国基金嘉沃投资和科瑞格从本地三家企业豫园商城、上海复星商贸投资、豫园房产手里，那时候项目叫豫龙坊，名字听着霸气，显示老外对中国龙的喜欢。

可情况不妙，店铺招商低，除一层鼎泰丰翡翠源有点名气，二三层基本空，访客少，成了豫园失败案。上海人当时笑称龙变虫。经营惨，商户不多，零售多打折货或小众牌子。

2009年，盈石资产管理接手，改名豫城时尚，转快时尚路子。刚好赶上2010年上海世博会，地铁13号线开通，专为世博服务，全长5公里，马当路站到世博大道。世博参展250多个国家和组织，游客7308万，那年广场借东风，客流高峰超30万。

品牌如Zara、H&M、Sasa、玛莎百货进驻，生意一度火。世博首日13号线带20万客，高峰30万，全市人力物力倾斜。广场新鲜劲儿加世博风，商户忙，客挤。但世博结束，流量掉，一切回原点。

2014年内部空荡，生意走下坡，昙花一现。2013年，光耀东方集团以9亿元收购，这家在北京有烂尾楼名头的开发商，看中豫园价值。2006年9亿进，2013年9亿出，对称但别扭。

光耀东方启动改造，2016年推进中，但2017年老板因内部事退出，企业乱，项目停，烂尾至今。光耀东方家族味重，分崩后盘不动。债务堆积，29户债权人33笔债超28亿，华鑫信托本金近10亿，加罚息违约到2023年3月底近17亿。

2023年3月30日，上海三中院裁定破产清算，因到期债还不上。管理人接管。2023年10月9日，阿里平台首次法拍，起拍10亿加18.76亿债权，围观3万，189人提醒，但无人出价流拍。

2024年9月二次法拍，起拍14.245亿，评估20.35亿，单价3.95万平方米，又流拍。上海2024年大宗交易9宗，总额不足70亿，市场冷。项目建筑36087.9平方米，未验收，土地剩不到20年。

烂尾近20年，三次易主，从外资到内资，资金烧光，成硬骨头。周边繁华，广场空壳。过程过山车，2006收购签文件，2008开业访客少，2009改造铺地板，2010世博电梯忙，2013勘测记数据，2016焊接，2017工具扔。

2023破产封资料，法拍点击多无行动。中秋豫园灯亮，广场黑，对比大。整个事，显示商业地产风险，位置好不等于稳。

2024年12月31日，程序转重整，管理人分析价值，招募。2025年1月6日，公告二轮招募，意向人报价12.09亿，缴3000万保证金。以此起拍，2月13至14日竞价，买家以起拍成交，神秘买家或浙江来。

法院管理人用产业加财务投资人模式，引资金解债，成全国范例。2025年6月26日，复工仪式，清理废墟，修缮重建，引非遗工坊、特色餐饮、沉浸式体验，丰富黄浦大豫园业态。

土地到2044年，剩不到20年，改造后剩17-18年，运营难。商圈客流稳，人均消费低，新主策略关键。盘活后，优化资源，推动地产转型，但市场波动风险在。过程从流拍到成交，法治市场路径。项目重生，前景观察。

2025年上海零售大宗成交44亿，这项目占大头，内资主导。公寓零售热，险资政府参与，法拍多，民企抄底。整体，经济下行，项目增多，但这案子显示机制作用，帮助脱困。司法程序市场机制结合，好榜样。